自宅を売却して得した場合、損した場合の特例

確定申告の時期になってきました。

いつもその場で思いついた話題を書いていますが、年末調整も一段落し、そろそろ確定申告の準備やご相談が増えてくると思いますので、しばらくそういう関係の記事が多めになるかもしれません。

というわけで、今回は先日ご相談を受けました自宅を売却した時の所得税の取り扱いについてここでも簡単にご説明したいと思います。

自宅が買った金額よりも高く売れた方、逆に残念ながら損をしてしまった方、それぞれいらっしゃると思いますが、所得税では両者について特例を設けています。

１．それではまず前提になる譲渡所得の金額の計算方法をご説明します。

譲渡所得の金額＝売買代金－譲渡経費－取得費

譲渡経費とは譲渡時の仲介手数料や売買契約書の印紙代などです。
取得費とは購入価格から家屋の減価償却費を差し引いた金額と、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙代などの金額の合計額です。

忘れがちなのは家屋の減価償却費で、単純に買った値段の方が高かったから損失だ、とは言い切れないのでご注意ください。

２．次に特例についてご説明します。

譲渡益が出た場合の特例は、3,000万円の特別控除の特例、税率が低くなる軽減税率の特例、自宅を買い換えた場合には課税の繰延の特例、などがあります。

逆に譲渡損が出た場合は、本来土地建物の譲渡による損失は、他の例えば給与所得などとは通算が出来ず損をしたままで終わってしまうのが原則ですが、自宅を売却して損失が出た場合については、「住宅ローンがありその売買代金全額を返済に充てても返しきれない場合」、又は「新たに住宅ローンを組んで自宅を買い換えた場合」に限り他の所得と通算することが出来、もしその年で通算しきれない場合は翌年以後３年間その損失を繰り越すことが出来ます。また後者の特例は、ローン控除との併用も可能です。

譲渡益が出た場合の特例についてはピンとくる方も多いと思いますが、残念ながら譲渡損が出てしまった場合でも損だから申告する必要がないと即断せずに、特例が受けられるかどうかの確認をしてみることが必要かと思います。

なお上記の特例は、所有期間、売却の相手先、譲渡以外の所得金額など、それぞれに細かい要件・制限が定められていますので、実際の適用にあたっては、お気軽にご相談ください。