不動産の評価

こんにちは

今回は不動産の評価についてです。
不動産の相続や贈与の際には不動産の評価額を算定しなければなりません。
その場合土地と家屋を区分して以下のように計算します。

1．家屋
　家屋の評価額は固定資産税の課税明細書に記載されている「価格」の金額で評価します。

2．土地
　土地の評価額の計算方法は路線価方式と倍率方式と二つあるのですが、
　ここでは首都圏では一般的な路線価方式の説明をします。

　路線価方式の土地の評価は ①路線価×②面積×③補正率等で計算します。
　
　①路線価は国税庁のHPに載っていて地図形式で各道路に金額が付されていますので、
　　物件の住所がわかれば簡単に検索できます。
　 （もし路線価が無い地域の場合は、倍率方式※で評価します。）
　　土地が複数の道路に面している場合はメイン道路の路線価を使いますが、
　　それ以外の道路の路線価もその条件によって1～10％の範囲でメインの路線価に加算します。
　②面積は固定資産税の課税明細書や権利証に記載されています。
　③補正率等は土地が狭い、形状が悪い、間口が狭い、土地利用に制限がついている、
　　などの場合に一定の減額が出来るようにそれぞれの場合に応じて補正率が定められています。

家屋の評価は簡単ですね。

土地は、接道が一面だけで、その地域で標準の広さで、かつ形状が正方形や長方形で使い勝手が良い土地の場合は、確認をしてみたら③の補正がなく単純に路線価×面積が評価額になる場合もありますが、今までの経験上は少し形が歪んでいたり前面道路に対して傾いていたり、また前面道路の幅員が4ｍ未満でセットバックをしないといけない場合など、何らかの補正が必要なケースが多く、この場合は正確な補正率等を計算する為に一定の作業が必要です。
この一定の作業も状況により机上で済む場合もあれば現地調査や役所での確認が必要な場合もあり、ケースバイケースで作業量が大分変わってきます。

形が悪い場合の補正率は最大で4割減額できますし、その他利用に制限がある場合は更に減額が可能ですので、土地の評価が必要な場合は一度は専門家に相談することをお勧めいたします。

元々路線価×面積で計算しても相続税がかからない場合や、贈与税の各種控除に収まるなどで税金に影響が無い場合には補正率等は特に関係ないですけどね。

※倍率方式
　地方などで路線価がない地域がありますが、その場合は代わりに「倍率」が定められていますので、固定資産税課税明細書の「価格」×「倍率」で評価する方法です。